注意! 这个万人摇的强二线城市, 房子开始不好卖了!

作者:admin   发布时间:2022-07-04 15:32   浏览:
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西安楼市热度,明显冷下来了。

这是考察完的第一感受,之前西安房价连涨了70个月,就连上个月新房涨幅也环比上涨0.3%。

从去年到今年,全国房价基本熄火,而西安却还能逆趋势在波动中上涨,不得不说,这一波被西安炫到了。

想想西安能憋到5月底才开始松开一点调控的口子,就知道相比其他城市的窘迫,西安还是更淡定。

但尽管如此,比起以前的万人摇号,入市秒光,现在西安楼市的热度还是明显下来了。

以前还要摇号抢房的航天新城,绿城项目还有低楼层在售,后续开盘预计也不需要再摇号了。

热度极高的港务区,也还有几个新房可以好好挑选,争论度最高的高新三期龙湖新房,基本也启动转介卖房。

就连说毫无新房在售的曲江,二期也还有个尾盘有的选。

尤其是西咸新区,去年还限购的沣西,近期又可以买了,而且秦汉新城有项目还炫出了2成首付。

相比以前抢房的热闹场面,西安当前的热度算是相对冷静下来。

如果说新房的冷是从结束摇号开始,那么二手房的冷则是从挂牌量开始。

从2月份开始,西安的待售二手房数量才刚突破10万套,随后的几个月就一直在增加,单单链家显示现在已经达到106334套,据说全平台挂牌量已经高达14万套。

和杭州一样,西安也有一批投资客想趁着楼市放松抛房了。

上一轮调控之后,西安二手房也开始指导价,那些楼龄长,地段不佳的二手房,很多业主都想趁着机会卖掉,赶紧去打新,所以二手房挂牌量激增也在情理之中。

不过经过这几年的涨幅后,买入西安的人多少都开始带着投资的性质,但现在刚好就是投资信心低迷的时候。

加上全国核心城市的购房门槛又在降低,西安又已经涨了那么久,接下来是转而向跌还是横盘,不少看不清楚的投资客开始犹豫了。

这或许才是近期西安楼市冷静的核心原因。

还有,更艰难的是,西安人民除了要接受已经涨了70个月的房价之外,还迎来了维权激增的时代。

烂尾楼这玩意,非单个城市独有,西安的烂尾楼也不少,非官方统计,基本各个区都有烂尾楼现象,全市烂尾楼高达2000多个。

买二手房,有指导价,有买新房倒挂红利差在减少,又有烂尾风险。

本来只要继续涨,这些都不是事,可惜的是,就连能不能再继续涨这件事都开始不确定了。

所以现在的西安市场,冷的很快。

02

虽然楼市冷得挺快,但西安的傲气还是有的。

比起别人降到底的低利率,西安现在普遍首套利率都在4.5%-4.7%,而且4.5%还是极个别项目和银行,利率比起高峰期是有降低,但比起苏州、郑州这类降到底的城市,还是差点意思。

还有就是硬扛着不降价的新房,今年去多个城市考察,基本都会给个折扣。

但在西安,不主动说折扣,还有傲娇说我们直接按照备案价卖,没有折扣,只有去到秦汉秦汉新城遇到了主动说折扣的项目。

看来楼市虽冷,但傲骨尚在。

西安开发商之所以底气那么足,和西安的供应不多有关系。

这也是过去西安房价能一路上涨的原因之一,控地做得好,加上城市运营的成功,人口增量很猛又猛,毕竟西安辐射的可是整个西北地区。

人口增加,供应又控制,加上过去几年本身房价的低估,房价能不涨吗?

不过被推着涨到现在的西安,购买力开始跟不上了。

比如高新三期的几个项目,去化效果不太理想,当初以接近3万价格入市的中天新希望未来印去化率只有22%。

龙湖2.5万左右的价格卖得也挺吃力,什么也没兑现,价格已经架在那了,很多人接受度不高,所以高价盘的登记和去化不那么好看了。

相反,雁塔区打着曲江东旗号,价格却只有1.8万左右的万科项目,却卖得如火如荼。

这也是我想说的第2点,现在的西安楼市,高性价比才是王道。

03

看完西安之后,我想说的第3点,就是西安的房价体系线很清晰,就2条。

产业和环境。

典型代表就是高新和曲江。

高新是典型产业代表,绝对的产业聚集区,华为、三星、阿里、中软国际、海康威视、小米、vivo、oppo、西安房价天花板所在,最贵的小区能卖到9-10万/㎡。

高新不仅是大批打工人的聚集地,还是西安第一梯队学区所在地。

有产业,有优质学校,这就是高新拿的一手好牌。

我之前说过,一个城市的房价天花板一定是由这个城市的高收入人群决定的,哪里有高收入人群聚集,哪里的房子天花板就高。

所以高新三期赌的就是这条亘古不衰的产业线,包括沣东的2.5万/㎡的价格,也走的是产业线。

另一条就是环境线,这条是针对中产家庭改善需求的,曲江靠的就是这条环境线。

曲江的建设以“绿色之城、生态之城”为发展理念,曲江大多广场以及主要道路节点都布置了花境、花墙以及绿色景观,曲江的整体绿化做的非常好。

另外,大唐芙蓉园、大唐不夜城、大雁塔、遗址公园都在曲江,住在曲江,行走在大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、处处鸟语花香,道路两侧桂花树林立,绚丽多姿,这搁以前那可就是皇家级别的享受。

所以有钱的西安人,自然都想把房子买在曲江,不仅是身份地位的象征,还是文化人的象征。

不少西安人的终极置换理想,就是在曲江有套房。

所以你要问曲江和高新哪个好,我认为这是2条独立的线,如果你本地人改善,曲江自然更好,如果你只是进场投资赚快钱,高新流动性更强。

和曲江一样开始走环境线的还有浐灞的灞河、雁鸣湖、未央湖、秦汉新城靠近渭河板块,这些基本能上到2-3万。

因为产业可以发展,人可以搬走,但自然资源是无可复制的,这些板块能凭借环境好,房价绝对性地领先。

所以在西安,不能以距离核心区多近,地铁多便利来衡量房价高地,人家有条河,房价就能比你高。

总结来看,整个西安,宏观定价体系就是产业环境。

微观上已经进入产品品质的深度博弈了。

前段时间有人问我西安高新区的民转公看法,以前西安是有指标学位房说法的,在高新区这样的学位溢价大概是100万,指标房一次性的,用完就没。

民转公之后就变成学区说法了,大家都是划片上学,我认为这是大趋势,也不建议大家去追高买入所谓的天价学区房。

04

最后啰嗦一下,现在西安也进入改善市场,户型面积多数是110㎡以上的,但就多数户型产品而言,确实不如南方系产品做得好。

但这也是因为南北方气候差异引起的,但面积一大,就意味着上车总价门槛更高了。

而刚需则只能选择更偏的新房,或者核心的老破小。

这也加剧了入场客户的犹豫,刚需是买远郊的新房还是核心区的二手?而投资客还要再次追高吗?

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